보유세만 올려선 소용없다… 수도권 집값, ‘거래 절벽’에 멈췄다

스페셜경제=강민철 기자 | 10·15 부동산 안정화 대책 시행 이후 서울을 포함한 수도권 아파트 시장이 ‘거래 절벽’에 직면했다. 규제 강화에 따른 매수 관망세와 매도인들의 매물 회수로 실거래가가 급감하면서 정부의 추가 대책 필요성이 제기된다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 토지거래허가구역 지정이 발효된 10월 20일부터 29일까지 열흘간 서울 아파트 매매 건수는 174건에 불과했다. 이는 규제 직전 열흘(10~19일)의 4031건에 비해 95.7% 급감한 수치다.

서울뿐 아니라 수도권 전역이 ‘3중 규제’(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)의 영향권에 들면서, 고가 아파트에 대한 대출 규제까지 강화돼 거래 심리가 위축된 것으로 분석된다. 특히 토지거래허가구역에선 실거주 요건이 필수로 적용돼 갭투자도 원천 차단됐다.

시장에선 매수자들이 규제 시행 직전 소위 ‘5일장’에 집중 거래한 이후 관망세로 돌아선 반면, 매도인들은 보유세 인상 가능성을 의식하면서도 매물 출회를 유보하고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 서울 아파트 매물은 9일 만에 약 7000건 줄었다.

이에 정부·여당은 종합부동산세(종부세) 등 보유세 부담을 높이는 방안을 검토 중이다. 앞서 윤석열 정부는 1주택자 공정시장가액비율을 60%까지 인하했으나, 다시 80%로 복귀하고 공시가격 현실화율을 조정하는 방안이 거론된다.

그러나 전문가들은 “보유세 강화만으론 시장 유동성을 확보하기 어렵다”고 지적한다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “보유세만 올릴 경우 매물은 자녀 증여로 빠져나가고 시장 유통량은 오히려 줄 수 있다”고 경고했다.

실제로 문재인 정부가 2020년 7·10 대책으로 종부세·취득세율을 대폭 인상했을 당시에도, 다음 달인 8월 서울 아파트 거래량은 57% 급감한 바 있다.

공시가격 산정 기준이 모호하다는 지적도 발목을 잡는다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 국정감사에서 “공시가격과 실거래가 간 괴리가 다양한 문제를 초래하고 있다”며 제도 전면 재검토를 시사했다.

전문가들은 보유세 인상만으로는 거래 정상화를 기대하기 어렵다고 입을 모은다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “1·2차 베이비부머의 은퇴기가 맞물린 상황에서 세 부담만 높이면 반발이 더 커질 것”이라며 “보유세 인상과 동시에 양도세·취득세 한시 인하 등 패키지 접근이 필요하다”고 강조했다.