[스페셜경제=선다혜 기자]수도권 서북권의 중심이 될 검단신도시에 최근 전국적으로 택지개발지구 및 신도시에 사업을 주력하고 있는 대방건설이 검단신도시 AB4 블록에 대방노블랜드 1차를 분양 중이다.

 검단신도시 대방노블랜드 1차는 지하 2층 ~ 지상 25층, 15개 동, 전용면적 75㎡~108㎡ 구성으로 총 1,279세대의 대단지 규모로 조성되며 입주는 2022년 3월 예정이다.

◇ 보장된 신도시 프리미엄

 신도시는 자발 재생적으로 성장한 도시가 아니라 처음부터 철저한 계획하에 조성되는 새로운 거대 도시로 생활 및 교육, 교통, 자연환경까지 완벽에 가까운 주거 환경이 조성된다.

 조성된 지 약 30년의 세월이 지난 분당, 일산 등 1기 신도시들이 아직도 그 인근 지역 내에서 시세가 높게 형성되는 것 또한 이와 같은 이유에서다.

이런 학습효과로 2기 신도시 및 수도권 택지개발지구 또한 ‘묻지마’ 청약 및 투자로 과열된 시장이 형성되면서 수도권 부동산시장의 가격이 가파르게 상승하자 정부가 시세차익이 보장된 택지개발지구 내 공급단지에 대해 단기간의 극대화된 시세차익을 노리는 다주택자와 전문 투자 수요를 차단하기 위해 전매제한기간을 강화한 것이다. 바꿔말하면 신도시 및 수도권 택지개발지구의 가치를 정부가 인정하는 것이라고도 볼 수 있는 것이다.

◇ 위기상황에서도 인정된 수도권 신도시 가치

 물론 다변화되는 부동산시장에서 변수는 언제나 존재한다. 요즘 같은 부동산시장이 그렇다.
정부의 부동산시장 안정을 위해 신규 공급단지의 청약시장부터 대출 규제 등 고강도 대책이 줄지어 발표되면서 크게 위축된 것이 사실이다.

하지만 과거의 사례를 살펴보면 항상 되풀이되고 있는 현상이라는 게 대다수 전문가의 의견이다.

노무현 정부에서도 이와 같은 사례를 찾아볼 수 있다. 부동산시장의 안정을 위해 다주택자들의 양도세 규제 및 종합부동산세 강화 등 규제 정책과 함께 2기 신도시 지정을 통한 주택공급을 병행하였으나 2기 신도시는 정권이 2~3번이나 교체된 이후에 공급되었거나 아직도 진행 중이다. 규제정책으로 위축된 부동산시장에 따른 저조한 공급이 소비자의 심리적 조정 기간 이후 주택 가격 상승으로 이어졌다는 게 전문가들 의견이다.

 한때 공급물량 과다로 장기 미분양물량으로 건설사들의 무덤이라 표현되었던 인천 청라국제도시와 김포 한강신도시도 입주 이후 상업 시설 및 편의시설이 형성되면서 우려를 말끔히 씻어내고 승승장구하고 있다.

또한, 하남 미사강변도시 또한 일시적 공급물량 증가로 장기간 미분양되었으나 생활권이 형성된 이후 입주 2년~3년 차 단지들이 분양가 대비 약 2억~3억의 시세 상승을 보이고 있다.

 이처럼 수도권 신도시는 어떤 시장 상황에서도 입주 이후 안정화 단계에는 ‘신도시 불패’라는 수식어가 따라붙는 이유 중 하나이다.

◇ 같은 신도시에서도 개발 초기[시범단지] 분양하는 단지가 유리

 앞서 언급한 것과 같이 신도시는 계획도시이다. 정부가 내놓은 신도시 콘셉트가 대부분 녹아든 곳은 단연 개발 초기지구에 속하게 된다. 사업 주관사인 LH나 도시공사에서도 빠른 도시 안정 및 인지도 상승을 위해 이른바 노른자위 입지를 중심으로 우선 개발하여 인구 유입 견인 시설을 확충해야만 주거용지 및 상업용지 매각에 유리할 수밖에 없다.

1단계 사업에 중심상업지구 및 대형 공공기관, 자족 핵심시설을 유치하고 2단계, 3단계 사업을 차례로 진행하기 때문에 추후 공급지역은 중심상업지구와 핵심시설들과는 입지적으로는 멀어지게 되고 물가상승 및 초기 공급지역 내 주거여건이 크게 개선되면서 입주수요가 늘면서 분양가는 높아져 초반 공급단지 대비 가격 경쟁력은 떨어질 수밖에 없다.

 
따라서 신도시는 초기 단계 공급단지들의 입지력 및 가격 경쟁력이 가장 우수하다 할 수 있다.

실제 하남 미사강변도시에서 민간분양으로 처음 공급된 단지는 호수공원 인접 등 우수한 입지력에도 3.3㎡당 평균 1,266만원 이었으나 3년 후 마지막 공급물량의 단지는 입지력 열위라는 인식에도 불구하고 3.3㎡당 평균 1,434만원으로 13.3%의 상승률을 보였다.

 검단신도시도 1단계 '시범단지' 택지조성이 마무리되어가면서 2단계 사업지 택지조성을 위해 2개 건설사를 최종 선정하고 공사에 착수한 상황으로 머지않은 시점에 2단계 주택공급이 진행되면 초기 공급단지 대비 다소 높은 분양가가 현실화할 것으로 보인다.

◇ 검단신도시 대형 교통 호재로 관심도 집중

 검단신도시는 3개 정거장이 신설 예정인 인천지하철 1호선 검단 연장 사업이 추진 중이다. 계양역에서 검단신도시와 원당지구까지 이어지는 ‘선1공구 건설공사’가 현재 시공사를 선정 중이며, 개통 시 검단신도시에서 서울역까지 30분 이내로 도달이 가능해진다.

또한, 서울지하철 9호선-공항철도 직결 운행도 추진 중이다. 서울지하철 9호선-공항철도 직결 운행이 시행되면 공항철도 열차가 서울역 대신 9호선 선로로 옮겨 종합운동장역까지 9호선 급행노선으로 완주하게 되어, 계양역에서 마곡나루역까지 10분, 여의도 34분, 강남 고속터미널역까지 45분이면 이동이 가능해지는 등 서울 접근성이 크게 개선될 전망이다.

여기에 최근 서울 지하철 5호선 연장선인 김포 한강선 사업도 거론되고 있다.  

국토부가 서울 지하철 5호선 연장과 동일한 사업을 ‘한강선’이라고 굳이 명명한 이유는 그동안 서울시, 인천시, 경기도, 김포시, 고양시 등이 추진해 온 사안인 만큼 향후 추진 경과를 지켜보겠다는 입장을 보인 것이다.

 국토부가 5개 지자체 간 원만한 합의를 통해 5호선 연장이 이뤄지지 않을 경우에는 5호선 연장과는 별도로 ‘한강선’을 추진하겠다는 의지도 보여준 것으로 풀이되고 있다. 국토부는 ‘한강선’ 추진도 물론 해당 지자체들과 협의는 하지만 협의가 제대로 안 될 경우에는 정부 사업으로 강행하겠다는 입장이다.

아직 예정 노선이 결정된 것은 아니지만 2기 신도시인 검단신도시와 한강신도시를 거치는 것이 타당하다는 의견이 나오고 있는 상황으로 검단신도시와 김포시 소비자들에게는 희소식이 아닐 수 없다.

◇ 검단신도시 내 초학세권 입지

 교육환경이 뛰어난 이 단지는 어린이집부터 초,중,고등학교 까지 도보 5분에서 10분 내로 통학이 가능하다. 또한 인천시에서 운영하는 ‘인천서구 영어마을(GEC)’ 및 유치원까지 안전하고 가깝게 도보권 통학이 가능하다. 영어마을의 경우 다양한 교육 프로그램을 운영하고 있어 글로벌한 교육환경을 누릴 수 있다. 학교 등 인접 지역은 어린이보호구역으로 지정돼 유해시설이 들어갈 수 없으며 차량 제한속도가 적용되어 교통환경 역시 안심할 수 있다.

검단신도시에서 기존에 분양한 6개 분양 단지의 인근 들어설 초·중·고교가 교육당국의 예산부족으로 신설이 늦춰지는 것과 대조적이다. 다른 단지는 학교 신설이 지연됨에 따라 입주 시에 건설사들이 통학버스를 제공할 예정이다.

 또한 사업지 인근으로 버스정류장이 들어올 예정이며, 공원 및 계양천 등 녹지공간이 풍부하여 실거주에 최적화된 주거환경을 갖췄다.

◇ 검단 대방 노블랜드만의 프리미엄

 검단신도시 대방노블랜드의 첫 번째 장점은 혁신 평면이다.

75타입부터 108타입까지 타 단지에 비해 월등히 넓은 광폭거실을 자랑한다. 인근 D사 및 타사에 비해 1.6m 넓은 거실크기를 자랑한다. 또한 타사대비 실사용 면적 또한 3평에서 4.52평까지 실사용 면적의 차이로 실사용 면적 평당가에서 저렴한 가격을 제공한다. 이는 입주시 최대 7,000만원 이상의 서비스를 제공하는 셈이다.두 번째 장점은 빌트인 가전을 무상 제공하고 있다.

 
시스템에어컨, B.I 콤비냉장고, 손빨래 하부장, 중문(84A타입 / 108A,B타입)이 입주자에게
덤으로 제공된다. 이로 인해 입주자에게 약 700만원의 무상 혜택이 주어진다고 볼 수 있다.

◇ 분양가상한제 적용 합리적 분양가로 새 아파트 입주

 검단신도시 내 공급단지들은 분양가 상한제를 적용받아 합리적인 가격에 공급되고 있다.

분양가상한제란 분양가격을 합리적으로 결정하기 위해 택지와 건축비용에 적정 이윤을 더한 분양가격을 산정하여 그 이하로 분양하도록 정한 제도로 지자체에서 분양가심사를 받고 최종 결정된다. 또한, 계약자를 보호하기 위해 분양보증을 받아야 하는데 이때도 분양가에 대한 별도의 심사를 받아야 하는 때도 있다.

국가통계포털의 건축연도별 주택현황을 분석해보면 수도권에서 15년 이상 노후아파트 비율은 63% 수준으로 10가구 중 6가구는 2005년 이전에 입주한 노후 아파트이다. 수도권 내에서도 교통 및 편의시설이 잘 갖춰진 주거 선호 지역의 노후 아파트 비율이 높은 것으로 집계됐다.

 하지만 노후 아파트 비율이 높은 수도권은 정비사업 외에는 새 아파트를 공급할 수 있는 택지가 부족하고 정비사업을 통한 신축 아파트가 공급되어도 청약부터 치열한 경쟁을 거쳐야 하며, 재건축 초과이익환수제, 용적률 강화 등의 규제가 분양가에 산정되어 인근 시세 대비 고분양가로 책정될 수밖에 없어 분양가에 대한 부담은 높은 편이다.

새 아파트의 선호도는 증가하는 반면 선호 지역의 신규 아파트는 공급이 어려운 상황으로 신도시 및 택지개발지구의 분양가상한제 적용 새 아파트의 선호도는 한동안 지속될 전망이다.

◇ 검단신도시 내 유일 3개 블록 총 3,420세대 대규모 브랜드 타운 조성

서울 강남 압구정동 하면 현대아파트가 자연스럽게 떠올리게 된다. 지역을 대표하는 브랜드 아파트는 그 지역의 랜드마크이자 부의 상징이 되기도 한다. 브랜드 타운은 인지도가 높아 인근 지역의 주택 시세를 견인하는 경우가 많고 거래가 더 활발해지는 것을 쉽게 볼 수 있다.

검단신도시 1단계에서 유일하게 3차 사업까지 확정된 건설사가 있다.

이는 바로 대방건설이다. 대방건설은 최근 몇 년간 수도권을 비롯한 전국 대단위 택지개발지구 내에서 혁신적인 내부 혁신 평면과 고급 마감재 적용과 입주민들의 편의를 위한 다양하고 실속있는 커뮤니티 구성 등 다양한 소비자들의 니즈를 충족시키면서, 지난해 기준 시공능력평가 도급순위 27위를 기록하기도 했다.

이 같은 대방건설이 검단신도시에서 수도권 서북부 권역의 인지도를 쌓기 위해 야심차게 준비 중이다.

이에 일환으로 최근 오픈한 AB4 블록 1,279세대를 필두로 2차 AA12-1블록 1,417세대(예정), 3차 AB10 블록 724세대(예정)까지 총 3,420세대를 공급하고, 지역 내 최대 브랜드 타운 조성한다는 계획을 세웠다.

◇ 입주 시점 전매 가능으로 안정성 확보

 검단신도시는 수도권 대단위 택지개발지구로 전매제한기간이 3년이다. 투자 수요를 억제하고 실수요들에게 안정적인 주택공급을 위한 정부 정책이다. 하지만 최근 부동산시장의 변동성이 가중되고 있는 상황에서 3년간 전매 제한은 실수요들도 불안하기는 마찬가지이다.

입주 시점 기존 주택 매매가 수월하게 이루어지지 못하면 새 아파트로 이주 여부까지 불투명해질 수가 있는데 이런 상황이 벌어져도 새 아파트의 잔금 납부 및 중도금 대출을 담보대출로 전환, 취득세까지 납부하고 등기 완료 후 기존 주택처럼 다시 매매해야 하므로 자금적으로나 심리적으로 압박감을 가질 수밖에 없는 게 현실이다.

하지만 검단신도시 대방노블랜드1차는 입주 시점 분양권을 전매할 수 있는 안정성을 확보하고 있어 실수요는 물론 투자 수요자에게 높은 관심을 받고 있다.

◇ 청약 대신 ‘줍줍이’ 전략에 내선 소비자

 최근 수도권 신도시 및 택지개발지구 내 공급 아파트가 청약시장이 빠르게 바뀌고 있다. 조성 마무리 단계의 신도시들의 경우 생활기반시설 조성에 따라 후 공급 아파트의 청약률은 높게 형성된다.

지난 3월 위례신도시에 공급되었던 북위례 힐스테이트 경우가 그렇다. 선 공급되었던 단지가 분양가 대비 높은 시세차익을 보이는 상황에서 분양가상한제 적용을 받아, 주변 시세 대비 낮은 분양가 산정으로 8년간 전매 제한이라는 조건에서도 시세차익을 노린 수도권 소비자들이 1순위 청약에 약 7만명이 몰려 평균 경쟁률이 77.28대 1까지 치솟았다.

반면 이제 막 공급을 시작한 검단신도시는 상황이 다르다. 아직 소비자가 눈으로 확인하고 판단할 수 있는 것이 없다.

 작년에 공급하여 전매제한기간을 1년 적용받은 단지들의 경우 서울 등 외부 투자 수요 유입으로 청약을 통해서 조기 분양 마감되었다. 하지만 2019년 들어서 전매 제한 3년을 적용받는 단지들부터는 외부 투자 수요 유입이 차단되면서 청약이 아닌 이른바 ‘줍줍이’ 시장으로 빠르게 전환되었다.

‘줍줍이’는 선착순 계약을 통해 자신이 원하는 동과 호수를 선택해서 주워 담는다는 신조어다. 단기 차액을 노린 투자수요가 빠져나가면서 청약 경쟁이 없어지자 실수요들은 굳이 청약통장을 사용해서 무작위 추첨을 통해 원하지도 않는 동호수를 배정을 받을 필요가 없다고 판단한 것이다.

이러한 이유로 검단신도시 청약 시장은 외부 투자수요의 영향에서 벗어나 실수요들의 ‘줍줍이’ 행렬이 이루어지고 있다.

 최근 분양한 검단신도시 대방노블랜드1차의 경우에도 오픈 이후 청약 관련 문의 보다는 선착순 일정 문의가 더 많다는 관계자의 전언이다. 최근 현명해진 소비자들 덕에 건설사 관계자들은 울상을 지을 수밖에 없다.

신도시 프리미엄과 광역 교통망 확충이라는 지역 호재를 품고 있는 2기 신도시의 마지막 주자이자 수도권 서북부권의 핵심이 될 검단신도시에서 대방건설(주)의 총 3,420세대의 브랜드 타운의 시작인 검단신도시 대방노블랜드1차는 오는 27일 청약 미계약분 선착순 동·호지정 계약을 진행하게 된다.

스페셜경제 / 선다혜 기자 a40662@speconomy.com

<사진제공 대방건설>