[스페셜경제=황병준 기자]주택건설사업과 관련한 각종 보증을 통해 주택분양계약자 및 입주자를 보호, 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원함으로써 주택건설을 촉진, 국민의 주거복지 향상을 목적으로설립된 준시장형 공기업 주택도시보증공사(HUG). 지난 2015년 7월 대한주택보증에서 주택도시보증공사로 새롭게 출발했다.

HUG는 ‘분양보증’이라는 막강한 권한을 갖고 부동산 시장에서 분양가격을 조절하는 역할도 담당하고 있다. 문제는 이러한 권한을 통해 HUG의 판단에 따라 시장에서 역기능이 발생할 수도 있다는 지적이다.

최근 정부의 부동산 대책을 앞두고 HUG가 돌연 분양보증을 중단하면서 건설사의 원성을 사는가 하면, 뉴스테이 사업을 리츠 AMC를 상대로 급여 등 민감한 경영정보까지 요구하면서 논란을 빚고 있다.

지난 7월 공정위가 분양보증을 독점적으로 하고 있는 HUG에 대해 경쟁 체제를 결정하면서 향후 분양 보증시장과 HUG의 업무에도 큰 변화가 따를 것으로 보인다.

이에 <스페셜경제>가 논란이 되고 있는 주택도시보증공사를 살펴봤다.

최근 부동산 시장 규제의 중심에서 분양가(價)를 조절하고 있는 주택도시보증공사(HUG)가 논란의 중심으로 떠올랐다.

주택도시보증공사의 주업무이자 동시에 가장 강력한 활동인 ‘분양보증’ 업무에 대해 공정거래위원회가 독점 논란을 제기하며 경쟁구조 도입을 선언하면서 향후 시장의 큰 변화가 일어날 가능성이 커진 것이다.

또한 앞서 6월 정부의 6·29부동산대책 발표를 앞두고 업계와 사전 조율도 없이 일방적으로 ‘분양보증’을 중단하면서 부동산업계의 비난을 한 몸에 받기도 했다.

또한 최근 기업형임대주택 참여 사업자에 대한 민감한 경영정보를 요구하면서 논란을 빚고 있다.

무리한 경영정보 요구 <왜>

HUG는 기업형 임대주택에 참여하고 있는 업체들에게 과도한 경영정보 제공을 요구한 것으로 알려지면서 비난을 받고 있다.

업계에 따르면 HUG는 지난달 25일 뉴스테이 사업에 참여하고 있는 리츠AMC사에 공문을 보내 회사의 경영정보를 요구한 것으로 드러났다.

HUG가 요구한 사항을 살펴보면 주임부터 임원까지 회사의 인력상황과 임금현황, 수수료 수익을 포함한 영업이익 등 영업비용에 관한재무자료, 각 업무별로 직급별 해당 업무 연간 투입시간 등 회사의 민감한 내용이 다수 포함된 자료를 요구하면서 월권논란이 일어났다.

HUG측은 리츠사에 이같은 정보를 요구한것은 국토부의 뉴스테이 정책개편에 따라 리츠사에 지급하는 수수료의 상한선을 조정하기 위한 조치라고 해명했다. 용역수수료에서 가장 많이 차지하는 인건비 확인을 위해 무리하게 민감한 기업의 정보를 들여다 보겠다는 것이었지만 논란만이 가중된 것이다. 문제가 불거지자 대다수의 리츠 업체들은 이에 응하지 않았지만 불쾌한 입장을 드러냈다.

리츠 업계의 한 관계자는 “HUG가 회사의 민감한 정보까지 요청했지만 어디다 하소연 할 곳도 없다”며 “업계에서 HUG의 협조없이는 부동산 시장에서의 사업 자체가 이뤄질 수 없어 HUG가 무소불위의 권력인 셈”이라고 지적했다.

공정위 ‘분양보증’ 독점 안 돼

현재 주택도시공사가 독점하는 분양보증 사업이 오는 2020년까지 경쟁체제로 도입된다. 공정위는 지난 7월 26일 발표한 경쟁 제한적 규제 개선과제에 따르면 현행 HUG가 독점적으로 이뤄지는 분양 보증을 경쟁 도입으로 하겠다는 것이다.

분양보증은 분양사업자가 파산 등으로 분양계약을 이행할 수 없을 경우 보증기관이 주택분양을 대신 이행하거나 계약금 및 중도금을 환급해 주는 제도다. 하지만 분양보증을 받지 않을 경우 분양사업자는 분양을 할 수 없다.

공정위는 “HUG가 독점이윤을 획득하면서 주택분양보증료가 올랐다”며 “주택분양보증 시장에 경쟁원리를 도입하면 1차적으로는 분양보증료가 인하되고, 2차적으로는 인하된 보증료만큼 주택 분양가격이 낮아질 것으로 기대한다”고 밝혔다.

하지만 국토부 측은 이번 결정에 대해 “HUG의 분양보증 업무는 정부 차원에서 주택 공급량을 조절할 수 있는 유일한 수단”이라며 “부동산 시장 안정을 위해서라도 경재 체제 도입은 좀 더 고민해봐야 할 것으로 판단한다”고 밝혔다.

사전 고지 없이 보증 중단

주택도시보증공사에 대한 비난은 이뿐만이 아니다. 지난 6월 HUG는 사전고지 없이 분양보증을 전면 중단하면서 시장의 혼란을 부추긴바 있다.

HUG는 부동산 대책 발표 전에 분양보증을 중단하면서 새정부의 눈치를 보는것 아니냐는 지적이 뒤따랐다.

결과적으로 분양을 대기 중인 분양업체들이 HUG만 바라보며 기다리고 있다가 분양보증이 거부된 것이다.

업계에서는 사전 고지도 하지 않은 채 분양보증을 하지 않은 HUG에 대한 비난이 거세게 불었다. 분양보증 독점적 지위를 이용해 보증기관으로 역할을 다하지 못했다는 지적이 나오는 이유인 것이다. 분양보증 지연에 따른 수억원의 이자 비용은 고스란히 분양업자들에게 돌아갈 수 밖에 없는 구조다.

업계에서는 지난해 11.3 당시에도 대책이 발표되자 HUG가 돌연 분양 보증 발급을 중단하면서 시장의 당혹케 했다고 공분을 모았다.

시세보다 낮은 HUG 분양가 지침

HUG의 분양가 인하 가이드라인이 인근 시세를 외면하고 있다는 지적도 나오고 있다. 분양가 인하로 인해 ‘묻지마 청약 현상’을 발생시키고 분양 이후 가격 상승으로 부동산 가격을 잡겠다는 정부의 의도와는 달리 ‘투기의 장’이 조성될 수도 있다는 주장이다.

HUG는 지난해 8월부터 고분양가 사업장 확산에 따른 보증리스크 관리를 위해 서울 강남·서초 등에 인근 분양가보다 110%를 초과하는 경우 분양보증을 불허하고 있다.

분양보증 거부로 분양가 상승에 따른 과열 양상을 막겠다는 의도지만 일부 지역은 시장 예상가보다 낮은 가격에 분양되면서 건설업계의 불만이 쏟아져 나오고 있다.

업계의 한 관계자는 “분양가를 인위적으로 낮추는 건 최초 분양자에게만 이득을 만들어줄 수 있다”며 “분양가를 낮춘다고 시장가치가 떨어지지 않기 때문에 웃돈을 기대한 수요자들에 의해 청약경쟁이 과열될 수 있다”고 지적했다.