‘강남 재건축 단지’에서 후분양이 확산…왜?

선다혜 기자 / 기사승인 : 2019-06-25 16:52:57
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[스페셜경제=선다혜 기자]서울 강남권 강남이나 서초, 송파구 등에 위치한 재건축 단지들에서 후분양이 확산될 것으로 보인다. 강남구 삼성도 삼아2차 재건축 조합이 후분양으로 돌아선 데 이어서 다른 단지들도 후분양을 적극적으로 검토하고 있기 때문이다.

이는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하기 위한 한 방편이다. 착곡에 들어간 뒤 일정 기간 동안 후분양을 할 경우 HUG의 분양보증을 받지 않아도 되기 때문에 규제 대상에 포함되지 않기 때문이다.

25일 업계에서는 강남권 재건축 시장의 경우 분양가를 자율적으로 받기 위한 후분양에 좋은 조건을 갖추고 있다고 봤다. 재건축의 경우는 일반 아파트 사업장보다 후분양 위험성이 상대적으로 적은 편이다.

부지가 조합원 땅이어서 사업비의 절반 이상을 차지하는 땅값의 금융비용이 없고, 전체 물량의 절반을 넘게 차지하는 조합원 분양대금으로 공사비를 상당부분 충당할 수 있기 때문이다. 


실제로 지난 4월 분양한 서초구 방배동 방배경남 재건축 단지(방배그랑자이)의 경우 사업부지만 3만 3400㎡를 매입했다며 연간 금융비용이 400억에서 500억원 가량 필요하다. 조합원당 1억원씩인 셈이다. 해당 단지 분양주택 725가구 중에소 조합원 몫은 65%다.

지난 4월 분양한 서초구 방배동 방배경남 재건축 단지(방배그랑자이)의 경우 사업부지 3만3400㎡를 매입했다면 연간 금융비용이 400억~500억원가량 필요하다. 조합원당 1억원씩이다. 이 단지 분양주택 725가구 중 조합원 몫이 65%(725가구)다.

이렇게 강남권에서 후분양 붐이 부는 이유는 주변 시세와 HUG의 상한 분양가 간 격차가 크기 때문이다. 비용이 더 드는 후분양을 하더라도 선분양보다는 많이 남는다는 계산이 깔려있는 것이다. 후분양을 결정한 상아2차의 경우는 주변 시세는 3.3㎡당 6300만원 선이지만 HUG의 분양가 상한선은 4700만원대다.

현재 강남권에서 일반분양 계획을 포함한 관리처분계획 인가를 받고 아직 일반분양에 나서지 않은 물량이 8500가구 정도다. 건립가구는 4만 4000가구로, 예년 기준으로 보면 강남3구의 5~6년치 분양‧입주 물량인 것이다.

업계에서는 후분양으로 인해서 분양가가 급등할 것으로 전망했다. 조합이 주변 가격을 책정할 때 주변 세세를 기준으로 삼는 것은 물론, 새 아파트라는 희소가치를 반영해서 주변 시세보다 더 비싸게 책정할 수도 있기 때문이다.

때문에 아파트값이 가장 비싼 서초구와 반포 일대에선 재건축 아파트의 가격이 3.3㎡당 1억원 이상으로 오를 가능성이 있다. 현재 반포 일대에서 가장 비싼 아크로리버파크가 3.3㎡당 8500만원 선이다. 심지어 전용 85㎡ 이하 중소형은 8800만원까지 나가고 있다. 지난해 말의 경우에는 9000만원 넘게 거래되기도 했다.

아크로리버파크 주변에 나올 신반포3차·반포1단지 등은 입지여건에서 아크로리버파크 못지 않다. 여기다 더해서 후분양 한다면 분양 시기가 지금보다 3~5년 뒤여서 신상이라는 이점도 가지게 된다. 따라서 지금보다 아파트 분양가가 올라갈 가능성이 농후한 것이다.

이와 관련해 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “분양을 기다리다 지치거나 후분양 가격에 부담을 느껴 분양시장에서 빠져나가면 기존 아파트 매매시장을 자극할 수 있다”고 전망했다.

 

스페셜경제 / 선다혜 기자 a40662@speconomy.com

<사진제공 뉴시스> 

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