'지분쪼개기'는 재개발 예정구역이나 예상지역에서 새로 지어질 아파트 입주권을 여러 개 확보하기 위해 낡은 단독주택이나 다가구주택을 헐고 근린생활시설이나 다세대주택을 신축하는 것. 구분등기가 가능한 근린생활시설이나 다세대주택을 신축하면 여러 개의 조합자격을 얻게 되기 떄문에 과거 지분쪼개기가 성행했다.

29일 경매전문업체 지지옥션에 따르면 용산 지역 지분쪼개기 경매물건은 2010년에는 5건, 2011년에는 17건, 2012년 20건, 올해 현재 기준 36건으로 꾸준히 늘어나고 있다.

더욱이 서울시가 지난해부터 뉴타운·재개발 실태조사를 실시하면서, 재개발구역 해제 지역이 늘어났다. 또한 용산개발 마저 무산돼 경매물건 수가 나날이 증가하고 있다.

용산역세권 개발의 경우 많은 투자자들이 기본계획이 나온 뒤 투자하면 이미 늦은 것이라고 판단, 재개발구역으로 정확히 지정되지 않는 지역에도 지분쪼개기가 이뤄졌다. 특히 용산국제업무지구의 후광효과를 얻기 위해 남영동, 서계동, 청파동 등 일대에서는 2006~2008년 금융위기 전까지 지분쪼개기가 극성을 이뤘다.

이 지역 경매물건의 낙찰율도 지속적으로 하락하고 있다. 지난 2010년 90%대였던 경매물건 낙찰가율이 현재는 절반 수준인 50%대로 곤두박질쳤다.

채무액보다도 낮은 가격에 낙찰 돼 채권 회수가 안 되는 '깡통 물건'이 속속 등장, 세입자들이 보증금을 찾지 못하는 일이 비일비재하다.

또한 지분쪼개기 경매물건 대부분은 당시 건축허가를 주차장 설치 부담이 적은 근린생활시설로 인허가를 받아 원룸 등으로 불법 개조한 뒤 세입자를 들인 경우가 다반사다.

이렇다보니 경매에 나온 물건 대부분은 현재 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있다. 위반건축물로 분류되면 구청에서 계속 이행강제금이 부과된다. 특히 이행강제금을 내지 않아 용산구청에서 압류한 내역이 적게는 1~2건에서 많게는 10건 넘은 상태다.

지지옥션 강은 팀장은 "지분쪼개기 물건은 재개발이라는 환상이 만들어낸 결과"라며 "그 환상이 깨진 지금 금융권 부실, 위반건축물, 임차인 문제 등 여러 가지 문제만 낳고 있다"고 강조했다.

강 팀장은 이어 "경매물건의 경우 이행강제금이나 원상복구 비용 등 추가처리비용 등이 발생할 수 있어 입찰에 유의해야 할 것"이라고 조언했다.