[스페셜경제=이현주 기자]서울 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)의 하락세가 멈추지 않고 있다.

1년 전만 해도 안정적으로 70%대에 머물던 전세가율은 현재 65%선까지 떨어져 3년여만에 최저치를 기록하고 있으며 심지어 강남3구의 경우 50% 초반대로 집계됐다.

여기에 주택담보대출 등의 규제가 강화되면서 그야말로 ‘역전세난’이 현실화되고 있다.

10일 부동산 업계에 따르면 강남3구를 중심으로 서울 아파트 전세가율의 하락세가 더욱 뚜렷해지고 있는 것으로 나타났다. 문제는 아파트 전세가격과 함께 매매가격 역시 ‘동반 하락’하고 있다는 점이다.

실제로 KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 65.4%로 집계됐다. 이는 전달(65.8%) 대비 0.4%p 낮아진 수치로, 지난 2016년 6월 75.1%로 전세가율 최고치를 기록한 이후 지속적으로 하락세를 보이면서 65%대로 하락한 것이다.

게다가 지난달 서울 아파트 전세가율은 주택시장 침체기였던 지난 2015년 2월 66.8%를 기록한 이후 3년 4개월 만에 최저치이며, 심지어 그보다 낮다.

특히 강남3구를 중심으로 하락세가 두드러진 것으로 확인됐다. ▲강남구 51.0% ▲서초구 53.2% ▲송파구 53.4% 등 모두 50% 초반을 기록한 것이다. 일각에서는 이런 추세라면 강남3구의 전세가율 50%가 연내 붕괴될 수 있다고 전망했다.

강남3구의 전세가율이 특히 하락세를 보이는 것과 관련해 업계 한 관계자는 “재건축 아파트가 많은데다 인근 수도권의 아파트 공급물량이 늘면서 외곽으로 빠지는 임차 수요 많기 때문이다”고 설명했다.

비강남권 역시 형편이 좋지 않다. 올해 서북권 일대에서 가장 높은 아파트 매매가격 상승률을 보인 마포구의 지난달 전세가율은 66.8%로 집계돼 무려 3년여만에 70% 이하로 떨어졌다.

이밖에도 △노원구 69.1% △성동구 64.3% △용산구 53.2% 등으로 나타났다.

이렇듯 매매가격과 전세가격이 함께 하락함에 따라 ‘깡동 전세’가 늘어나고 있다. 전세임대차계약 만료 후 새로운 세입자를 구하지 못할 경우 전세금 잔액을 돌려주기 힘들어졌다는 것이다. 뿐만 아니라 전세계약 갱신시 세입자가 시세를 반영해 재계약을 요구할 경우 여지없이 차액을 세입자에게 돌려줘야 하는 처지다.

여기에 정부가 가계부채를 대대적으로 단속하면서 주택담보대출 규제 등을 강화해 전세금 마련 역시 쉽지 않은 것으로 알려졌다. 결국 아파트를 매매하는 방법밖에 남지 않지만 이마저도 ‘거래 절벽’에 놓인 탓에 만만치 않을 것으로 보인다.

이에 따라 일각에서는 가계부채에 반영되지 않는 전세금이 오히려 가계의 자산 건전성을 해칠 수 있는 위험요인일 수 있다고 경고했다.

이와 관련 한 부동산 업계 관계자는 "올해 정부가 보유세 카드를 꺼내고, 금리 인상 같은 요인까지 겹치면 서울 아파트 가격은 더 떨어질 수밖에 없다"며 “"현재와 같은 전세 시장 추세는 수도권 입주 물량이 내년에도 늘어나는 상황에서 1~2년 더 이어질 가능성이 높다”고 전망했다.

아울러 조현욱 더굿경제연구소 부사장은 “최근 입주물량이 많은 수도권을 중심으로 시세보다 저렴한 전셋집이 나와도 임차인을 구하지 못하는 역전세난이 현실화되고 있다”며 “역전세난이 심화되면 보증금 환급이 늦어지거나 받지 못하는 세입자들이 생길 수 있다”고 우려했다.

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